Quand on vend ou loue un bien, les diagnostics immobiliers sont obligatoires. Mais une question revient souvent : qui doit les payer ? Est-ce au vendeur, au bailleur, ou au futur occupant de prendre en charge les frais ? Voici une réponse claire, simple et sans jargon, pour éviter toute confusion.
En cas de vente : c’est au vendeur de payer
Pour une vente immobilière, la loi est très claire : c’est le vendeur qui doit fournir à l’acheteur tous les diagnostics obligatoires. Sans ça, la vente ne peut pas se conclure chez le notaire.
Les diagnostics à fournir dépendent du type de bien, de sa localisation et de son ancienneté. Dans tous les cas, c’est au vendeur de commander et de payer l’ensemble du dossier de diagnostic technique (DDT). Cela comprend généralement :
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Le diagnostic amiante (pour les biens construits avant 1997)
- Le diagnostic électricité et gaz (si les installations ont plus de 15 ans)
- Le diagnostic plomb, termites, ERNMT (risques naturels), Loi Carrez, etc.
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En cas de location : c’est au bailleur de payer
Pour une mise en location, le principe est le même. C’est le propriétaire bailleur qui doit fournir les diagnostics au locataire avant la signature du bail. Là encore, il ne peut pas demander à son futur locataire de les financer.
Les diagnostics requis pour une location sont un peu moins nombreux, mais tout aussi importants. Il faut notamment :
- Le DPE
- Le diagnostic gaz et/ou électricité (si l’installation a plus de 15 ans)
- Le plomb (si le logement date d’avant 1949)
- Le diagnostic bruit (si le logement est dans une zone d’exposition au bruit)
- L’ERNMT
🛑 Attention : ne pas fournir ces documents peut annuler le bail, ou entraîner des litiges.
Peut-on négocier qui paie ?
En pratique, non, surtout pour la vente. Les diagnostics sont obligatoires et à la charge du propriétaire, point. Toutefois, dans certains cas rares, un acheteur peut proposer d’en prendre certains à sa charge pour accélérer la transaction – mais cela reste une exception.
Dans le cadre d’une location, la règle est encore plus stricte : aucun frais de diagnostic ne peut être imputé au locataire.
Pourquoi ces diagnostics sont-ils si importants ?
Ils ne sont pas là juste pour cocher des cases : ils protégeront les deux parties. Un acheteur saura ce qu’il achète. Un locataire saura s’il emménage dans un logement sain et conforme. Et le propriétaire, lui, sera protégé juridiquement.
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