Diagnostic immobilier en Gironde

De Bordeaux au Médoc, tous vos diagnostics obligatoires

La Gironde est le plus vaste département de France métropolitaine, et l’un des plus exigeants pour un dossier de vente : l’état termites y est obligatoire sur les 534 communes, les argiles couvrent près des deux tiers du territoire, et le sous-sol de la métropole est creusé de plus de 1 400 carrières.

Nous réalisons l’ensemble des diagnostics obligatoires, en une seule visite, avec un prix ferme annoncé à l’avance et un rapport livré rapidement.

Façade en pierre calcaire d’un immeuble ancien, typique du bâti girondin
  • 534 communesToutes concernées par l’état termites, sans exception
  • 2001Année de l’arrêté qui a déclaré la Gironde entièrement termitée
  • 944 356Logements recensés dans le département
  • 6,4 %De passoires énergétiques, contre 12,7 % en France
Ce qui change ici

Diagnostiquer en Gironde n’a rien d’un copier-coller francilien

Un dossier de vente girondin ne se compose pas comme un dossier parisien. Deux différences sautent aux yeux dès le premier bien : l’état termites est dû partout, et le sous-sol réserve des surprises que personne ne voit depuis la rue.

La Gironde a été déclarée totalement termitée par un arrêté préfectoral du 12 février 2001. Le texte est sans nuance : la zone de surveillance et de lutte couvre « l’ensemble du département ». Il n’y a donc pas de liste de communes à vérifier, pas de secteur épargné, pas de discussion possible avec un notaire : à la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, l’état relatif à la présence de termites fait partie du dossier.

C’est une différence de fond avec l’Île-de-France, où le diagnostic termites ne s’impose que dans les communes couvertes par un arrêté. Ici, la question ne se pose pas.

Les points de vigilance propres au département

  • Argiles — les formations argileuses recouvrent près des deux tiers de la superficie du département. Seules neuf communes ne sont pas concernées.
  • Carrières souterraines — plus de 1 400 ont été recensées, et de nouvelles sont découvertes chaque année.
  • Remontées de nappe — dans les sols calcaires, l’eau souterraine remonte et inonde caves et sous-sols, sans crue apparente.
  • Submersion marine — dix communes du Bassin d’Arcachon sont couvertes par un plan de prévention approuvé en 2019.
  • Feu de forêt — 159 communes sont classées à dominante forestière par arrêté préfectoral du 20 mai 2019.

Sources : arrêté préfectoral du 12 février 2001 ; préfecture de la Gironde, pages risques, mises à jour 2026.

Le parc immobilier girondin

Un département qui construit vite, et qui garde son bâti ancien

La Gironde gagne près de 18 000 habitants par an. Cette croissance produit un parc à deux vitesses : des quartiers neufs très performants, et un cœur ancien qui concentre les diagnostics lourds.

  • 944 356 logements

    Dont 800 830 résidences principales, 86 845 résidences secondaires et 56 681 logements vacants. Le parc a plus que doublé depuis 1968.

  • 59,6 % de maisons

    La maison individuelle reste majoritaire, mais recule de plus de quatre points en onze ans au profit du collectif.

  • 18,1 % achevé avant 1946

    Soit près de 141 000 résidences principales antérieures au seuil du constat de risque d’exposition au plomb.

  • 34,3 % à Bordeaux

    Dans la ville-centre, plus d’une résidence principale sur trois est antérieure à 1946, et 79 % du parc est en appartement.

Source : INSEE, recensement 2023, dossier complet du département de la Gironde.

En Gironde : Pourquoi choisir KM Diagimmo ?

Nous connaissons les particularités girondines et nous ne vous vendons pas de document inutile : pas d’état mérule présenté comme obligatoire alors qu’aucun arrêté préfectoral n’existe ici, pas de ligne ajoutée « au cas où ».

Diagnostiqueurs certifiés, tarif ferme annoncé avant l’intervention, rapport unique regroupant tous les diagnostics, et un seul interlocuteur du devis à la livraison. Sur une échoppe bordelaise comme sur une maison du Bassin, nous adaptons la méthode au bâti plutôt que de dérouler une check-list.

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Le bâti bordelais

L’échoppe, la pierre et l’humidité qui monte

Bordeaux Métropole compte, selon la collectivité elle-même, pas moins de 10 000 échoppes. Cette maison de plain-pied, mitoyenne, bâtie en pierre de taille à l’alignement de la rue et couverte de tuiles canal, est la signature du parc girondin. Elle pose aussi des questions techniques très reconnaissables.

  • Une dalle posée sur le sol

    Beaucoup d’échoppes n’ont ni vide sanitaire suffisant ni coupure de capillarité. L’eau monte dans le calcaire poreux et ressort en salpêtre au bas des murs, souvent derrière un enduit ciment qui aggrave tout.

  • Des menuiseries d’origine

    Fenêtres, volets et boiseries des échoppes construites au XIXe siècle relèvent presque systématiquement du constat plomb, avec des couches successives de peintures anciennes.

  • Des rénovations des années 1960-1990

    Les vérandas, appentis et cloisonnements rapportés à cette période sont le terrain de chasse du repérage amiante : colles de carrelage, dalles de sol, conduits, plaques de toiture d’annexe.

Le centre historique ajoute une contrainte administrative. « Bordeaux, Port de la Lune » est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2007, sur 1 731 hectares. Le site patrimonial remarquable, créé dès 1967, couvre aujourd’hui 149,55 hectares et compte 278 édifices protégés au titre des monuments historiques. Concrètement, les sondages destructifs y demandent de la méthode, et nous adaptons nos prélèvements en conséquence.

Sources : Bordeaux Métropole, carte des patrimoines ; UNESCO, bien n° 1256 ; plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux.

Territoire par territoire

Ce que nous rencontrons selon l’endroit où se trouve votre bien

La Gironde est le plus vaste département de France métropolitaine. Un bien du Médoc, une échoppe de Talence et une maison du Bassin ne soulèvent pas les mêmes questions.

  • 01

    Bordeaux Métropole et la première couronne

    Parc ancien dense, copropriétés, échoppes, sous-sols. C’est ici que se concentrent les carrières souterraines exploitées aux XVIIIe et XIXe siècles pour bâtir la ville : Bordeaux, Cenon, Lormont, Floirac, Bassens, Villenave-d’Ornon. Le plomb et l’amiante y sont la règle plutôt que l’exception.

  • 02

    Le Bassin d’Arcachon

    Résidences secondaires en nombre — près de 62 % du parc à Arcachon, plus de 65 % à Lège-Cap-Ferret — et exposition littorale. Dix communes du Bassin sont couvertes par un plan de prévention du risque de submersion marine approuvé en 2019 : Andernos, Arcachon, Arès, Audenge, Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch, Lanton, Le Teich, Lège-Cap-Ferret.

  • 03

    Le littoral médocain

    120 kilomètres de côte, un recul du trait de côte compris selon les secteurs entre 1,3 et 4,8 mètres par an, et des plans de prévention de l’avancée dunaire à Carcans, Hourtin, Lacanau, Le Porge, Soulac-sur-Mer, Vendays-Montalivet ou Le Verdon.

  • 04

    L’Entre-deux-Mers, le Libournais, le Bazadais

    Habitat dispersé, corps de ferme, propriétés viticoles. La vigne est présente dans près de neuf communes girondines sur dix, avec 91 543 hectares en production en 2025. Chais, cuviers et hangars agricoles antérieurs à 1997 signifient très souvent fibrociment en toiture.

  • 05

    Les communes forestières

    La forêt couvre 520 000 hectares, soit 50,2 % du département, et 159 communes sont classées à dominante forestière. Depuis le 1er janvier 2025, l’information sur les obligations légales de débroussaillement figure à l’état des risques.

Sources : préfecture de la Gironde ; DDTM 33, liste des plans de prévention approuvés ; INSEE ; Agreste Nouvelle-Aquitaine.

Les zonages qui déclenchent une obligation

Radon, sismicité, bruit : les cas particuliers girondins

  • Radon

    L’ensemble du département est en zone 1, à l’exception d’Arcachon, Bordeaux, Floirac, La Teste-de-Buch, Lugos, Pessac et Soulac-sur-Mer, classées en zone 2. Une seule commune girondine est en zone 3 : Chamadelle, dans le Libournais. C’est la seule où l’information radon est due à l’état des risques.

  • Sismicité

    318 communes en zone 1, très faible ; 216 en zone 2, faible. Aucune commune au-delà. Bordeaux, Mérignac, Gradignan et Libourne sont en zone 2, Arcachon et Langon en zone 1.

  • Bruit aérien

    Le plan d’exposition au bruit de Bordeaux-Mérignac concerne Mérignac — la commune la plus contrainte, en zones A à D —, Saint-Jean-d’Illac, Le Haillan, Eysines, Bruges, Martignas-sur-Jalle, Pessac et Cestas. Un bien situé dans l’une de ces zones exige un état des nuisances sonores aériennes.

  • Assainissement

    Le département compte environ 130 000 installations d’assainissement non collectif, qui concernent près de 20 % de la population girondine, réparties sur une soixantaine de services publics gestionnaires. À la vente, le rapport de contrôle doit dater de moins de trois ans.

Sources : préfecture de la Gironde ; arrêté du 27 juin 2018 ; rapport IGEDD n° 015520-01, juin 2024 ; Département de la Gironde.

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Où nous intervenons

Les communes de Gironde que nous couvrons

Nous intervenons sur l’ensemble du département, des six arrondissements de Bordeaux, Arcachon, Blaye, Langon, Lesparre-Médoc et Libourne. Voici les communes où nous nous déplaçons le plus souvent.

  • Bordeaux Métropole Bordeaux · Mérignac · Pessac · Talence · Villenave-d’Ornon · Bègles · Saint-Médard-en-Jalles · Gradignan · Cenon · Lormont · Le Bouscat · Eysines · Bruges · Floirac · Ambarès-et-Lagrave · Blanquefort · Le Haillan · Le Taillan-Médoc · Parempuyre · Artigues-près-Bordeaux · Bassens · Carbon-Blanc · Martignas-sur-Jalle
  • Bassin d’Arcachon Arcachon · La Teste-de-Buch · Gujan-Mestras · Le Teich · Biganos · Audenge · Lanton · Andernos-les-Bains · Arès · Lège-Cap-Ferret · Mios · Salles
  • Libournais et Entre-deux-Mers Libourne · Coutras · Saint-André-de-Cubzac · Créon · Cadillac-sur-Garonne · Castillon-la-Bataille · Sainte-Foy-la-Grande
  • Médoc et Haute Gironde Lesparre-Médoc · Pauillac · Castelnau-de-Médoc · Soulac-sur-Mer · Lacanau · Hourtin · Carcans · Blaye · Bourg
  • Sud Gironde et Graves Langon · Léognan · Cestas · Saint-Jean-d’Illac · La Brède · Podensac · Bazas

Votre commune ne figure pas dans cette liste ? Elle est malgré tout couverte : nous intervenons sur les 534 communes du département. Indiquez-nous l’adresse du bien et nous vous répondons avec un délai précis.

Questions fréquentes

Ce que les vendeurs girondins nous demandent

Le diagnostic termites est-il vraiment obligatoire partout en Gironde ?

Oui. L’arrêté préfectoral du 12 février 2001 a créé une zone de surveillance et de lutte contre les termites « sur l’ensemble du département de la Gironde ». Aucune commune n’en est exclue. À la vente d’un immeuble bâti, l’état termites est joint au dossier de diagnostic technique, que le bien soit à Bordeaux, à Lacanau ou à Sainte-Foy-la-Grande.

Faut-il un diagnostic mérule pour vendre en Gironde ?

Non, pas au titre d’une obligation réglementaire. La préfecture indique qu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral mérule dans le département, et l’obligation d’information de l’acquéreur ne s’applique que dans les zones délimitées par un tel arrêté. Cela ne veut pas dire que le risque n’existe pas : si vous avez un doute sur une cave, un plancher bas ou un mur enterré, l’état mérule se commande en complément, à titre de sécurisation.

Mon terrain est en zone argileuse : qu’est-ce que cela change en 2026 ?

L’arrêté du 9 janvier 2026 a actualisé la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles. Les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % auparavant. Le nouveau zonage s’applique aux promesses et actes de vente de terrains constructibles non bâtis, ainsi qu’aux contrats de construction de maison individuelle, conclus depuis le 1er juillet 2026. En Gironde, où les formations argileuses couvrent près des deux tiers du territoire, la question se pose sur la grande majorité des parcelles.

Je vends une maison au Cap-Ferret que je loue l’été. Les diagnostics sont-ils les mêmes ?

Pour la vente, oui : le dossier est identique à celui d’une résidence principale. La différence tient au calendrier. Sur le Bassin, une part très importante du parc est en résidence secondaire — plus de 65 % des logements à Lège-Cap-Ferret — et les biens sont souvent occupés en saison. Nous calons la visite hors période de location, en une seule intervention pour l’ensemble des diagnostics.

Mon bien est raccordé à une fosse : que dois-je fournir ?

Le rapport de contrôle du service public d’assainissement non collectif, daté de moins de trois ans à la signature de l’acte. C’est le SPANC de votre collectivité qui le réalise, pas nous — mais nous vous indiquons vers quel service vous tourner, et nous coordonnons le reste du dossier autour de ce délai, qui est souvent celui qui bloque une vente en Entre-deux-Mers ou dans le Médoc intérieur.

Pourquoi la Gironde a-t-elle si peu de passoires énergétiques ?

Le chiffre est vérifiable : 55 034 résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 6,4 % du parc, contre 12,7 % en France. Deux raisons se cumulent : un climat océanique doux, qui pèse directement dans le calcul du diagnostic, et un parc largement construit après 1990. Cela ne dit rien de votre bien en particulier : un immeuble en pierre non isolé du centre de Bordeaux ou une maison de bord de bassin peuvent parfaitement ressortir en F.

Vous intervenez depuis l’Île-de-France : quel est le délai réel ?

Nous avons une zone d’intervention en Gironde et dans les départements voisins, avec la même méthode et le même rapport qu’en Île-de-France. Le délai dépend de la commune et de la période. Nous vous l’annonçons au moment du devis, avant toute intervention, et nous ne le découvrons pas en cours de route.

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Les diagnostics que nous réalisons en Gironde

Regrouper les interventions permet de constituer le dossier complet en une seule visite, et de réduire la facture.

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