Loi Boutin — Surface habitable en Île-de-France
La surface habitable, la mesure du bail
Tout contrat de location d’une résidence principale doit mentionner la surface habitable du logement. C’est la loi Boutin de 2009 qui a créé cette obligation, reprise à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sa définition figure à l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle est plus restrictive que la loi Carrez : combles non aménagés, vérandas et dépendances en sont exclus, même clos et couverts.
- 1,80 mLa hauteur en dessous de laquelle le plancher n’est pas compté
- 5 %L’écart au-delà duquel le locataire peut demander une baisse
- Vide & meubléLa mention est due dans les deux cas
- Sans limiteLe mesurage reste valable tant que le logement n’évolue pas
Ce que le Code appelle « surface habitable »
L’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Puis il énumère, un par un, les locaux qui n’en font pas partie.
Cette énumération est ce qui distingue vraiment la loi Boutin de la loi Carrez. Là où la loi Carrez raisonne en « locaux clos et couverts », la surface habitable écarte nommément une série d’espaces, même lorsqu’ils sont clos, couverts et suffisamment hauts. Une véranda chauffée et vitrée n’entre pas dans la surface habitable ; elle peut pourtant entrer dans la superficie Carrez du même logement.
Les locaux exclus par le texte
- Combles non aménagés — quelle que soit la hauteur
- Caves et sous-sols — même accessibles depuis le logement
- Remises et garages — y compris attenants
- Terrasses, loggias, balcons — et séchoirs extérieurs
- Vérandas et volumes vitrés — sans exception
- Locaux communs et dépendances — par nature
- Parties sous 1,80 m — sous-pentes et mansardes
Ce que le locataire peut faire si la surface est fausse
Le mécanisme de l’article 3-1 de la loi de 1989 est enfermé dans des délais courts, et son point de départ n’est pas celui que l’on croit. Il se déclenche lorsque la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celle indiquée au bail.
- Étape 1
La demande amiable
Le locataire adresse au bailleur une demande de diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. C’est cette demande qui déclenche tous les délais suivants.
- Étape 2 · 2 mois
Le délai de réponse du bailleur
Le bailleur dispose de deux mois pour répondre. Un accord amiable met fin à la procédure et évite le contentieux.
- Étape 3 · 4 mois
La saisine du juge
À défaut d’accord, le locataire dispose de quatre mois à compter de sa demande initiale pour saisir le juge. Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être ni interrompu ni suspendu.
- Effet
La rétroactivité de la baisse
Si la demande intervient dans les six mois suivant la prise d’effet du bail, la diminution s’applique à compter de la signature. Au-delà, elle ne prend effet qu’à la date de la demande.
Deux points qui surprennent souvent les bailleurs
Si la surface est absente du bail, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la communiquer, avec un délai d’un mois pour régulariser. Passé ce délai, il peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir une diminution de loyer.
Et si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, aucune majoration de loyer n’est possible. Comme pour la loi Carrez, le dispositif ne joue que dans un sens.
Sources : articles 3 et 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation.
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➔ Le bon référentiel : nous appliquons l’article R156-1 du CCH, pas une surface Carrez recyclée pour un bail.
➔ Un enjeu de loyer : à Paris et en petite couronne, la surface habitable détermine directement le plafond applicable.
➔ Une pièce écrite : attestation et plan coté, à conserver aussi longtemps que le logement est loué.
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Deux mesures, un même logement, deux chiffres
C’est la question la plus fréquente et la source d’erreur la plus coûteuse. Reprendre la superficie Carrez de son acte d’achat pour rédiger un bail revient à indiquer, presque toujours, une surface supérieure à la réalité habitable — donc à s’exposer à une action en diminution de loyer.
| Élément du logement | Loi Carrez — vente | Loi Boutin — location |
|---|---|---|
| Murs, cloisons, gaines, embrasures | Déduits | Déduits |
| Marches et cages d’escalier | Déduites | Déduites |
| Parties de hauteur inférieure à 1,80 m | Non comptées | Non comptées |
| Véranda close et couverte | Comptée | Exclue |
| Combles non aménagés | Comptés si hauteur suffisante | Exclus |
| Cave, sous-sol, remise, garage | Hors champ | Exclus |
| Balcon, terrasse, loggia | Non comptés | Exclus |
| Lot de moins de 8 m² | Hors dispositif | Sans objet |
| Type de bien concerné | Lot de copropriété | Tout logement loué en résidence principale |
| Sanction de l’erreur | Diminution du prix, action dans l’année | Diminution du loyer, forclusion à 4 mois |
Conséquence pratique : la surface habitable est généralement inférieure ou égale à la superficie Carrez du même bien. Si un vendeur devenu bailleur reprend son chiffre Carrez, l’écart peut dépasser le seuil des 5 % sans qu’il s’en aperçoive.
Encadrement des loyers : la surface fait le loyer
Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, le loyer maximal se calcule en multipliant un loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré, par la surface habitable du logement. La mesure n’est donc plus une formalité : elle détermine le plafond légal.
Paris intra-muros
L’encadrement s’applique à l’ensemble de la capitale. Le loyer de référence varie selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.
Plaine Commune et Est Ensemble
Ces deux établissements publics territoriaux de Seine-Saint-Denis appliquent également l’encadrement, chacun avec son propre arrêté préfectoral et ses propres zones.
Un périmètre qui évolue
Le dispositif est ouvert à candidature et son périmètre change au fil des arrêtés. Nous vous invitons à vérifier la situation exacte de votre commune auprès des services de l’État avant de fixer votre loyer.
Surface habitable et décence : deux seuils à ne pas confondre
Un logement décent doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou présentant un volume habitable d’au moins 20 m³. En dessous, le logement ne peut être loué en l’état.
Ce seuil est distinct des règles d’occupation figurant à l’article R156-1 du CCH, qui raisonnent en surface et en volume par occupant. Le mesurage sert à vérifier les deux.
Un mesurage pensé pour la durée du bail
Un mesurage Boutin n’a pas de date de péremption. Autant qu’il soit incontestable dès le premier bail : il vous servira pour tous les suivants.
Ce que nous relevons
La surface, mais aussi les hauteurs — c’est ce que la plupart des mesurages approximatifs oublient.
- Chaque pièce — cotes et surface individuelle
- Les hauteurs sous plafond — repérage de la limite des 1,80 m
- Les annexes — identifiées et explicitement exclues
- Les placards et rangements — traités selon leur configuration
Ce que vous recevez
Un dossier que vous pouvez annexer au bail et opposer à toute contestation ultérieure.
- Attestation de surface habitable — chiffre à porter au bail
- Détail par pièce — reconstitution du total
- Plan coté — traçabilité complète
- Liste des exclusions — motivées une à une
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Les questions que se posent les bailleurs
La surface habitable est-elle obligatoire pour un bail meublé ?
Oui. L’article 3 de la loi de 1989 impose de préciser la consistance, la destination et la surface habitable de la chose louée, et les fiches officielles reprennent cette mention aussi bien pour le logement vide que pour le meublé, avec la même sanction en cas d’erreur.
Suis-je obligé de faire appel à un professionnel ?
Aucun texte n’impose de recourir à un diagnostiqueur pour le mesurage Boutin. Mais c’est le bailleur qui répond du chiffre porté au bail. Faire établir une attestation par un professionnel assuré, c’est transformer une déclaration en pièce justificative.
Un écart de 3 % pose-t-il problème ?
Non. Le mécanisme de l’article 3-1 ne se déclenche qu’au-delà d’un vingtième, soit plus de 5 %. En dessous de ce seuil, le locataire ne peut pas demander de diminution de loyer sur ce fondement.
Dois-je refaire le mesurage à chaque changement de locataire ?
Non, tant que le logement n’a pas été modifié. Une cloison déplacée, des combles aménagés ou une véranda ajoutée changent en revanche la donne : le mesurage doit alors être refait avant le bail suivant.
Puis-je utiliser la surface Carrez de mon acte d’achat ?
C’est l’erreur la plus fréquente. Les deux mesures ne suivent pas les mêmes règles : la surface Carrez inclut des espaces que la surface habitable exclut. Reprendre l’une pour l’autre revient souvent à surestimer le logement, donc à ouvrir droit à une baisse de loyer.
Un comble aménagé compte-t-il ?
Un comble aménagé peut être compté, pour la seule partie où la hauteur atteint 1,80 mètre. Un comble non aménagé est en revanche exclu par le texte, quelle que soit sa hauteur.
Mon locataire ne s’est jamais manifesté : peut-il encore agir ?
Une fois sa demande formulée au bailleur, il dispose de quatre mois pour saisir le juge, sous peine de forclusion. Ce délai ne peut être ni interrompu ni suspendu. En revanche, tant qu’il n’a rien demandé, la question reste ouverte.
Faut-il un mesurage pour une location saisonnière ou un bail commercial ?
L’obligation découle du champ d’application de la loi de 1989, qui vise la résidence principale. Les baux commerciaux, les locations saisonnières et les logements de fonction relèvent d’autres régimes et ne sont pas soumis à cette mention.
Les diagnostics à joindre au bail
Le dossier de diagnostic technique du bailleur comprend plusieurs documents, dont certains ont une durée de validité courte.
Nous intervenons en Île-de-France et en Gironde — voir nos zones d’intervention.
Une surface habitable établie une bonne fois pour toutes
Indiquez-nous le type de logement, son étage et ses éventuelles annexes : nous vous adressons un devis et une date d’intervention.