Loi Carrez — Mesurage de superficie en Île-de-France
Qu’est-ce que la superficie privative Carrez ?
La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative dans tout avant-contrat et tout acte de vente portant sur un lot de copropriété d’au moins 8 m².
Ce n’est pas la surface habitable. C’est la surface des planchers des locaux clos et couverts, sous une hauteur d’au moins 1,80 mètre, une fois déduits les murs, cloisons, gaines, embrasures et cages d’escalier.
- 1,80 mLa hauteur sous plafond en dessous de laquelle rien ne compte
- 8 m²Le seuil en dessous duquel un lot sort du dispositif
- 5 %L’écart au-delà duquel l’acquéreur peut agir
- Sans limiteLe mesurage reste valable tant que le lot n’est pas modifié
Ce qui se compte, ce qui ne se compte pas
La définition tient en une phrase, à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 : la superficie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres — et sans tenir compte des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Toute la difficulté du métier tient dans l’application de cette phrase à un logement réel. Un appartement haussmannien avec alcôve, un studio sous combles, un duplex dont l’escalier traverse deux niveaux : chaque configuration appelle une décision de mesurage qui doit pouvoir être justifiée.
Se déduisent systématiquement
- Les murs et cloisons — porteurs comme légers
- Les marches et cages d’escalier — à chaque niveau
- Les gaines techniques — VMC, colonnes, vide-ordures
- Les embrasures — de portes et de fenêtres
- Les surfaces sous 1,80 m — combles mansardés, sous-pentes
Sortent du champ d’application
- Les caves — même aménagées
- Les garages et parkings — box compris
- Les lots de moins de 8 m² — pris isolément
- Les balcons et terrasses — non clos, non couverts
Le vingtième : la règle qui coûte le plus cher
La loi Carrez est l’un des rares diagnostics dont l’erreur se traduit directement en euros. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième — soit plus de 5 % — à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Un délai d’un an
L’action se compte à partir de la signature de l’acte authentique, et non du compromis. Passé ce délai, l’acquéreur ne peut plus agir sur ce fondement.
Une réduction proportionnelle
La diminution porte sur l’intégralité de l’écart constaté, et non sur la seule fraction dépassant les 5 %. Le seuil déclenche l’action, il ne l’amputte pas.
Aucun supplément en sens inverse
Si la superficie réelle est supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut réclamer aucun complément de prix. Le mécanisme ne joue que dans un sens.
Et si la superficie n’est pas mentionnée du tout ?
L’absence totale de mention ouvre une action distincte : la nullité de l’acte peut être invoquée, dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Ce n’est pas une nullité automatique, mais une faculté ouverte à l’acquéreur.
Le notaire a d’ailleurs l’obligation de remettre aux parties une copie de la clause mentionnant la superficie ainsi qu’une copie de l’article 46 de la loi de 1965, sauf si ces dispositions figurent déjà intégralement dans l’acte.
Sources : article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; articles 4-1 à 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
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➔ La lecture du règlement de copropriété : c’est lui qui dit ce qui est privatif et ce qui ne l’est pas, avant toute mesure.
➔ Le parc ancien parisien : combles mansardés, chambres de service, duplex, lots réunis — nous connaissons les configurations qui piègent.
➔ Un plan coté remis avec l’attestation : vous savez exactement d’où vient chaque mètre carré.
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Carrez, Boutin, surface de plancher : trois mesures, trois usages
Un même logement peut afficher trois chiffres différents sans que personne ne se soit trompé. Chaque mesure répond à une finalité distincte et suit ses propres règles d’exclusion. Utiliser l’une à la place de l’autre est l’erreur la plus courante — et la plus facile à éviter.
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin | Surface de plancher |
|---|---|---|---|
| À quoi ça sert | Vente d’un lot de copropriété | Bail d’habitation | Autorisations d’urbanisme |
| Quels biens | Lots de copropriété de 8 m² et plus | Tout logement loué en résidence principale | Toute construction |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m | 1,80 m pour les déductions |
| Véranda close et couverte | Comptée si la hauteur le permet | Exclue par la liste réglementaire | Comptée |
| Combles non aménagés | Comptés si hauteur suffisante et lot privatif | Exclus quelle que soit la hauteur | Selon aménagement |
| Cave, garage | Hors champ | Exclus | Comptés sous conditions |
| Validité | Illimitée sauf travaux | Illimitée sauf travaux | Liée au projet |
La différence de fond : la loi Boutin exclut nominativement certains locaux — combles non aménagés, vérandas, séchoirs, dépendances — même lorsqu’ils sont clos, couverts et suffisamment hauts. La loi Carrez, elle, raisonne d’abord en « locaux clos et couverts » et n’exclut que ce qui est listé. C’est pourquoi la superficie Carrez est souvent supérieure à la surface habitable du même logement.
Les configurations qui font basculer un mesurage
Le droit est national, mais les pièges sont très parisiens. Dans un immeuble haussmannien ou dans une copropriété des années 1930, ce ne sont pas les mètres qui posent problème : c’est la qualification juridique des surfaces.
- 01
La chambre de service
Si elle est juridiquement rattachée au lot principal par le règlement de copropriété, elle entre dans le mesurage — même sans accès direct depuis l’appartement, et même située six étages plus haut.
- 02
Les combles mansardés
Seule la partie du plancher où la hauteur atteint 1,80 mètre est comptée. Sur un dernier étage sous toiture, l’écart entre surface au sol et superficie Carrez peut être considérable.
- 03
La loggia fermée
Une loggia vitrée par l’occupant reste une partie commune si le règlement de copropriété la qualifie ainsi. Elle doit alors être exclue, quelle que soit la réalité physique des lieux.
- 04
Les lots réunis
Deux studios réunis sans modification de l’état descriptif de division restent deux lots. Le mesurage doit suivre la structure juridique, pas la circulation réelle entre les pièces.
Un mesurage se prépare avant de sortir le télémètre
Mesurer un appartement prend rarement plus d’une heure. Ce qui distingue un mesurage fiable d’un mesurage contestable, c’est ce qui se passe avant et après.
Avant l’intervention
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division déterminent le périmètre du lot. Les avoir sous les yeux évite l’essentiel des erreurs.
- Règlement de copropriété — qualification des surfaces
- État descriptif de division — composition exacte du lot
- Titre de propriété — numéros de lots vendus
- Travaux réalisés — cloisons créées ou supprimées
Ce que vous recevez
L’attestation est le document annexé à l’avant-contrat. Le plan coté, lui, vous protège en cas de discussion.
- Attestation de superficie — chiffre par lot
- Détail par pièce — reconstitution du total
- Plan coté — traçabilité des mesures
- Mention des exclusions — surfaces sous 1,80 m notamment
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Les questions que se posent les vendeurs
Je vends une maison individuelle : dois-je fournir un mesurage Carrez ?
En principe non. La loi Carrez vise les lots de copropriété. Une maison qui n’est pas soumise au statut de la copropriété n’est pas concernée. En revanche, une maison située dans une copropriété horizontale, c’est-à-dire un ensemble soumis au statut de 1965, l’est bel et bien.
Mon lot fait 7 m² : que dois-je indiquer ?
Les lots de moins de 8 m² sont exclus du dispositif : la mention de superficie n’est pas obligatoire et la sanction du vingtième ne s’applique pas. Rien n’interdit toutefois d’indiquer une surface à titre informatif.
Un mesurage Carrez a-t-il une date de péremption ?
Aucun texte ne lui fixe de durée de validité. Il reste pertinent tant que le lot n’a pas été physiquement ou juridiquement modifié. Une cloison abattue, un comble aménagé, deux lots réunis : dans ces cas, il faut refaire le mesurage.
Puis-je réutiliser le mesurage fait lors de mon achat ?
Oui si rien n’a changé depuis. C’est même fréquent. Attention cependant : c’est vous, vendeur, qui répondez du chiffre porté à l’acte. Si le mesurage d’origine était erroné, l’action de l’acquéreur se dirigera d’abord vers vous.
Puis-je utiliser ma surface Carrez pour rédiger un bail ?
Non. Le bail exige la surface habitable au sens de la loi Boutin, dont les règles d’exclusion sont différentes. Utiliser un chiffre pour l’autre expose à une action en diminution de loyer.
La superficie réelle est supérieure à celle annoncée : puis-je augmenter mon prix ?
Non. La loi est explicite : l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le mécanisme protège l’acquéreur, jamais le vendeur.
Une hauteur de 1,79 m compte-t-elle ?
Non. Le seuil est strict : seules les parties de plancher situées sous une hauteur d’au moins 1,80 mètre sont prises en compte. C’est pourquoi un mesurage sérieux relève les hauteurs, et pas seulement les longueurs.
Faut-il un professionnel certifié pour le mesurage Carrez ?
La loi n’impose pas de certification spécifique pour cette prestation, contrairement au DPE ou à l’amiante. Mais c’est justement parce que la responsabilité repose sur le vendeur qu’il vaut mieux confier le mesurage à un professionnel assuré, qui remet une attestation et un plan coté.
Les diagnostics qui accompagnent la vente d’un lot
Le mesurage se réalise le plus souvent au cours de la même visite que les autres diagnostics de vente.
Nous intervenons en Île-de-France et en Gironde — voir nos zones d’intervention.
Un chiffre juste dès l’avant-contrat
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