Diagnostic immobilier en Lot-et-Garonne

Le département des argiles, où la règle vient de changer

Deux faits résument le Lot-et-Garonne pour un vendeur : les 319 communes sont couvertes par l’arrêté termites depuis 2002, et 95,9 % d’entre elles sont en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Les 295 plans de prévention argiles du département ont par ailleurs été abrogés en juin 2026 : beaucoup de dossiers ne l’ont pas encore intégré.

Nous réalisons tous les diagnostics obligatoires en une seule intervention.

Plaques ondulées en fibrociment vieilli sur une toiture d’annexe agricole
  • 319 communesToutes concernées par l’état termites depuis 2002
  • 95,9 %Des communes en exposition argiles moyenne ou forte
  • Juin 2026Abrogation des 295 plans de prévention argiles du département
  • 11,5 %De logements vacants, contre 8,0 % en France
Ce qui change ici

Le Lot-et-Garonne est le département des argiles — et la règle vient de changer

Si vous ne deviez retenir qu’une chose de cette page : les 295 plans de prévention du risque retrait-gonflement des argiles du Lot-et-Garonne ont été abrogés en juin 2026. Beaucoup de dossiers en circulation ne l’ont pas encore intégré.

Le département faisait partie des rares à s’être dotés de plans de prévention spécifiques aux argiles : un premier approuvé le 2 février 2016 sur 156 communes, un second le 22 janvier 2018 sur 137 autres — 295 communes couvertes au total, soit 92,5 % du département.

La préfecture les a abrogés, décision publiée le 5 juin 2026. Le motif est limpide : ces plans reposaient sur une cartographie de 2013 devenue obsolète, la nouvelle carte nationale du 9 janvier 2026 montrant une exposition majoritairement moyenne à forte là où l’ancienne indiquait faible à moyen.

Ce que cela implique concrètement

  • Il ne faut plus écrire qu’un bien du 47 est « couvert par un PPR argiles » : ce n’est plus exact.
  • Le régime applicable est celui de la carte nationale et de l’article 68 de la loi ELAN, avec étude géotechnique préalable à la charge du vendeur pour un terrain constructible non bâti en zone moyenne ou forte.
  • Le nouveau zonage s’applique aux promesses, actes de vente de terrains et contrats de construction conclus depuis le 1er juillet 2026.
  • Certaines bases de données publiques affichaient encore ces plans comme en vigueur après leur abrogation : nous vérifions l’état réel du zonage à la parcelle.

Sources : préfecture de Lot-et-Garonne, abrogation des PPR sols argileux publiée le 05/06/2026 ; arrêté du 9 janvier 2026 ; base GASPAR et API Géorisques.

Termites et mérule

Un département entièrement termité, sans arrêté mérule

Deux réponses nettes, à deux questions qu’on nous pose systématiquement avant une vente en Agenais ou en Marmandais.

  • Termites : oui, partout

    Le Lot-et-Garonne a été déclaré infesté dans sa totalité par l’arrêté préfectoral n° 2002-64-1 du 5 mars 2002. Les 319 communes sont concernées : l’état termites est joint au dossier de diagnostic technique à la vente, et des mesures de protection s’appliquent en construction neuve.

  • Mérule : pas d’arrêté

    La préfecture l’écrit sans ambiguïté : il n’existe pas d’arrêté préfectoral mérule dans le département. Aucune obligation d’information n’en découle, et aucune déclaration en mairie n’est imposée à ce titre.

  • Radon : enjeu faible

    316 communes sur 319 sont en catégorie 1. Trois seulement sont en catégorie 2 — Buzet-sur-Baïse, Casteljaloux et Thouars-sur-Garonne — et aucune n’est en catégorie 3. L’information radon n’est donc déclenchée nulle part dans le département.

  • Sismicité : nulle

    Les 319 communes sont en zone 1, très faible. Aucune obligation parasismique ne s’applique. Nous préférons vous écarter honnêtement deux risques plutôt que d’en gonfler la liste.

Sources : préfecture de Lot-et-Garonne ; arrêté du 27 juin 2018 sur le potentiel radon ; décret n° 2010-1255 sur le zonage sismique.

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Nous vérifions l’état réel des zonages avant d’établir votre état des risques, plutôt que de recopier une base de données qui n’a pas été mise à jour. Sur ce département, la différence est concrète.

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Le parc immobilier

Un parc de maisons anciennes, avec beaucoup de logements vides

Le Lot-et-Garonne s’écarte de la moyenne française sur deux points qui changent tout pour un diagnostiqueur : 79,3 % de maisons contre 54,8 % au niveau national, et 11,5 % de logements vacants contre 8,0 %.

  • 28,0 % antérieur à 1946

    Dont 36 672 logements construits avant 1919. Sur ce bâti, le constat de risque d’exposition au plomb est presque toujours dû, et il révèle presque toujours quelque chose.

  • 73,3 % antérieur à 1991

    C’est le plancher certain pour l’amiante. Le seuil réglementaire — permis délivré avant le 1er juillet 1997 — ne coïncide pas avec les tranches du recensement : la part réelle est supérieure, mais nous ne la chiffrerons pas au hasard.

  • 21 933 logements vacants

    Un parc qui a pris l’humidité, dont les installations n’ont pas servi. Sur ces biens, le diagnostic électricité et le diagnostic gaz exigent des compteurs encore en service : il faut l’anticiper.

Côté énergie, le résultat surprend : avec 17 400 résidences principales classées F ou G, soit 11,2 %, le département reste en dessous de la moyenne nationale de 12,7 % malgré l’ancienneté de son bâti. Le climat doux du Sud-Ouest compense en partie. Cela ne présage rien de votre bien en particulier.

Sources : INSEE, recensement 2022 ; SDES, parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025.

Le bâti local

Pierre, galets, brique et terre crue : tout coexiste ici

L’Atlas des paysages du département le dit mieux que nous : « pour bâtir en Agenais les matériaux de construction ne manquaient pas ». Cette diversité se retrouve dans nos interventions.

  • 01

    La terre crue, le torchis, le pisé

    Limons et argiles ont servi à bâtir des murs en terre crue. Sur ces parois, l’humidité ascensionnelle est un sujet réel, et les sondages destructifs demandent de la prudence : on ne carotte pas un mur de torchis comme un parpaing.

  • 02

    Les séchoirs à tabac

    Très communs dans la vallée de la Garonne, première région productrice. Les plus anciens sont entièrement en bois, les plus récents en brique creuse, avec des couvertures en tuile creuse, tuile mécanique ou tôle ondulée. Cette dernière appelle une vigilance immédiate sur l’amiante-ciment, d’autant que beaucoup de ces bâtiments ont été transformés en habitation.

  • 03

    Les bastides

    Une quarantaine de bastides selon les sources, fondées pour la plupart au XIIIe siècle : Monflanquin, Villeréal, Castillonnès, Villeneuve-sur-Lot, Vianne, Laparade, Tournon-d’Agenais. Bâti mitoyen dense, pans de bois, couverts : le plomb y est quasi systématique.

  • 04

    Les corps de ferme

    La base Mérimée recense des dizaines de fermes par commune — 60 à Laparade, 78 à Clairac — construites du XVIe au XIXe siècle. Granges, étables, hangars : chaque annexe est un périmètre de repérage à part entière.

  • 05

    Galets, calcaire et brique

    Les galets de Garonne montés en murs, parfois intercalés d’assises de briques plates, et le moellon calcaire des coteaux. Des maçonneries perspirantes, que les enduits ciment posés en rénovation ont souvent piégées.

Sources : Atlas des paysages de Lot-et-Garonne, Conseil départemental ; notice Mérimée IA47001164, Ministère de la Culture.

Assainissement

Le contrôle qui fait glisser les ventes

Dix-huit services publics d’assainissement non collectif se partagent le département, et environ 98 700 habitants ne sont pas raccordés au tout-à-l’égout — de l’ordre de 30 % de la population. Les écarts de conformité sont considérables.

  • 80,6 % sur l’agglomération d’Agen

    Sur 31 communes et environ 7 450 habitants desservis en assainissement non collectif. C’est le meilleur taux du département.

  • 33 % sur le Nord du Lot

    60 communes, 21 200 habitants desservis, et deux installations sur trois non conformes. Le secteur Lot-Amont est au même niveau, à 32,8 %.

  • 44 % en moyenne

    Sur l’ensemble des services ayant renseigné l’indicateur. Autrement dit : dans le Haut-Agenais et le Fumélois, il faut partir du principe que le contrôle révélera une non-conformité.

  • Moins de trois ans

    C’est l’âge maximal du rapport de contrôle à la date de l’acte. Le SPANC réalise ce contrôle, pas nous — mais nous calons le reste du dossier sur ce délai, qui est le plus long à obtenir.

Sources : SISPEA, extraction assainissement non collectif 2022 ; article L271-4 du code de la construction et de l’habitation.

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Où nous intervenons

Les communes de Lot-et-Garonne que nous couvrons

Les 319 communes du département, réparties sur les arrondissements d’Agen, Marmande, Nérac et Villeneuve-sur-Lot. Voici nos secteurs les plus fréquents.

  • Agglomération d’Agen Agen · Le Passage · Bon-Encontre · Boé · Foulayronnes · Pont-du-Casse · Layrac · Astaffort · Colayrac-Saint-Cirq
  • Villeneuvois et Haut-Agenais Villeneuve-sur-Lot · Sainte-Livrade-sur-Lot · Pujols · Fumel · Monflanquin · Villeréal · Castillonnès · Penne-d’Agenais · Tournon-d’Agenais
  • Marmandais et vallée de la Garonne Marmande · Tonneins · Aiguillon · Clairac · Le Mas-d’Agenais · Casteljaloux · Damazan · Laparade
  • Albret et Néracais Nérac · Vianne · Lavardac · Barbaste · Mézin · Francescas · Buzet-sur-Baïse
  • Sud et Landes de Gascogne Houeillès · Réaup-Lisse · Durance · Pompogne · Allons · Antagnac

Votre commune n’apparaît pas ? Elle est couverte : nous intervenons sur les 319 communes. Indiquez-nous l’adresse, nous vous répondons avec un délai ferme.

Questions fréquentes

Ce que les vendeurs du 47 nous demandent

On m’a parlé d’un plan de prévention argiles sur ma commune. Est-il toujours valable ?

Non, et c’est le point le plus important à connaître en 2026. Les deux plans de prévention du risque retrait-gonflement des argiles qui couvraient 295 communes du Lot-et-Garonne, approuvés en 2016 et 2018, ont été abrogés — décision publiée par la préfecture le 5 juin 2026. Le régime applicable est désormais celui de la carte nationale actualisée par l’arrêté du 9 janvier 2026. Certains documents et certaines bases de données affichaient encore ces plans après leur abrogation : nous vérifions l’état réel du zonage avant d’établir votre état des risques.

Le diagnostic termites est-il obligatoire partout dans le département ?

Oui, sur les 319 communes. Le Lot-et-Garonne a été déclaré infesté dans sa totalité par l’arrêté préfectoral n° 2002-64-1 du 5 mars 2002. Le diagnostic est valable six mois.

Dois-je faire un diagnostic radon ?

Non. Aucune commune du Lot-et-Garonne n’est classée en catégorie 3, celle qui déclenche l’obligation d’information à l’état des risques. Trois communes seulement sont en catégorie 2 : Buzet-sur-Baïse, Casteljaloux et Thouars-sur-Garonne. Il n’y a donc pas de sujet radon à la vente dans ce département.

Je vends un ancien séchoir à tabac transformé en maison. Quels diagnostics ?

Les mêmes que pour tout logement, avec deux attentions particulières. La couverture en tôle ondulée, fréquente sur ces bâtiments, appelle un repérage amiante attentif — l’amiante-ciment y est courant. Et le bardage bois d’origine, dans un département entièrement termité, justifie un examen sérieux des bois de structure. Nous prévoyons le temps nécessaire, et nous l’annonçons dans le devis.

Ma maison est en terre crue. Les sondages vont-ils l’abîmer ?

Le repérage amiante suppose des prélèvements, c’est vrai. Sur un mur en torchis ou en pisé, nous adaptons la méthode : prélèvements localisés, sur les matériaux réellement susceptibles de contenir de l’amiante — enduits rapportés, dalles, conduits, couvertures — et pas sur la structure ancienne elle-même, qui date d’avant l’usage de l’amiante.

Le logement est vacant depuis longtemps. Est-ce un obstacle ?

Le département compte 21 933 logements vacants, c’est donc une situation que nous rencontrons souvent. Le seul point bloquant est l’absence de fluides : sans électricité, pas de diagnostic électrique ; sans gaz, pas de diagnostic gaz. Prévenez-nous avant : nous organisons la visite en conséquence plutôt que de nous déplacer pour rien.

Mon installation d’assainissement risque-t-elle d’être jugée non conforme ?

Statistiquement, dans ce département, oui — le taux de conformité moyen tourne autour de 44 %, et descend à un tiers sur le Nord du Lot et le Lot-Amont. Ce n’est pas rédhibitoire : la vente reste possible, l’acquéreur devant faire réaliser les travaux dans l’année suivant l’acte. Mais c’est un point à traiter avant de fixer le prix, pas après.

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