Diagnostic immobilier en Charente-Maritime

Littoral, îles et marais : un dossier à part

La Charente-Maritime cumule des particularités que l’on ne retrouve nulle part ailleurs : 462 communes entièrement termitées, 262 communes en zone de sismicité modérée dont la totalité de Ré et d’Oléron, cinq plans d’exposition au bruit, et un parc composé à 22,2 % de résidences secondaires.

Nous réalisons l’ensemble des diagnostics obligatoires en une seule visite, îles comprises.

Humidimètre appliqué sur un mur intérieur présentant des traces d’humidité
  • 462 communesToutes concernées par l’état termites depuis 2017
  • 22,2 %De résidences secondaires, plus du double de la moyenne nationale
  • 262 communesEn zone de sismicité modérée, dont Ré et Oléron
  • 5 aérodromesDotés d’un plan d’exposition au bruit opposable
Ce qui change ici

Le littoral impose des vérifications qu’on ne fait nulle part ailleurs

La Charente-Maritime cumule quatre particularités qui ne se retrouvent pas ensemble dans un autre département : un classement termites intégral, une sismicité modérée sur la moitié du territoire, une exposition littorale documentée depuis Xynthia, et un parc composé à plus d’un cinquième de résidences secondaires.

Le département est déclaré totalement termité par l’arrêté préfectoral n° 17-196 du 27 janvier 2017. Les 462 communes sont couvertes : l’état termites accompagne toute vente d’immeuble bâti, à La Rochelle comme à Jonzac.

Sur la sismicité, la coupure est nette et rarement connue des vendeurs : 262 communes sont en zone 3, modérée, et 200 en zone 2, faible. La Rochelle, Rochefort, Surgères, Saint-Jean-d’Angély, ainsi que la totalité de l’île de Ré et de l’île d’Oléron, relèvent de la zone 3. Saintes, Royan, Saujon et Jonzac sont en zone 2.

Xynthia, et ce qu’il en reste dans les documents

  • L’arrêté de catastrophe naturelle du 1er mars 2010 a couvert les 462 communes du département, au titre des inondations, des chocs mécaniques liés à l’action des vagues et des mouvements de terrain.
  • Le département compte aujourd’hui 127 procédures de plans de prévention des risques naturels, dont 50 plans littoraux, 37 plans inondation et 10 plans incendie de forêt.
  • Plus de vingt communes figurent à la liste nationale des communes concernées par le recul du trait de côte, actualisée par décret du 13 février 2026.

Sources : préfecture de la Charente-Maritime ; base GASPAR et API Géorisques ; décret n° 2026-95 du 13 février 2026.

Le parc immobilier

Un département de maisons et de résidences secondaires

Avec 461 993 logements, la Charente-Maritime affiche un profil de marché très éloigné de la moyenne française.

  • 102 368 résidences secondaires

    Soit 22,2 % du parc, contre environ 10 % en France. Vingt et une communes dépassent 50 % de résidences secondaires, et six dépassent 75 %.

  • 76,5 % de maisons

    Et jusqu’à 89,6 % sur l’île de Ré, 91,1 % sur l’île d’Oléron. Le diagnostic charentais est un diagnostic de maison, avec combles, annexes et dépendances.

  • 22,1 % antérieur à 1946

    Dont 49 071 résidences principales construites avant 1919 : c’est le cœur du bâti en moellons calcaires, chaux et tuile canal, celui où le constat plomb est presque systématique.

  • 10,7 % de passoires

    37 979 résidences principales classées F ou G, sous la moyenne nationale de 12,7 %. Attention toutefois : au niveau national, 25,6 % des résidences secondaires sont F ou G — et c’est là que se concentre le parc charentais.

Sources : INSEE, recensement 2023 ; SDES, parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025.

En Charente-Maritime : Pourquoi choisir KM Diagimmo ?

Sur un bien de bord de mer, deux choses comptent : caler la visite quand le logement est libre, et connaître les zonages qui s’appliquent réellement à la parcelle — sismicité, submersion, bruit aérien, argiles. Nous vérifions les quatre avant d’établir l’état des risques.

Le bâti saintongeais en moellons et chaux demande par ailleurs de la mesure : nous ne carottons pas un mur ancien comme un mur récent. Diagnostiqueurs certifiés, prix ferme, rapport unique.

Devis Gratuit
sans engagement !

Le bâti charentais

Moellons, chaux et tuile canal : ce qu’il ne faut pas faire

Le CAUE de la Charente-Maritime a publié une charte de restauration des maisons saintongeaises. Elle décrit un système constructif cohérent — et met en garde contre les rénovations qui le cassent.

  • Trois techniques de maçonnerie

    Moellons nus posés à sec ou à joints affleurants, moellons protégés par un enduit mince à la chaux grasse, et pierre de taille pour les constructions nobles. La couverture est en tuile canal dite « tige de botte », sur des pentes de 25 à 30 %.

  • L’erreur classique

    Le CAUE l’écrit : « ne pas mettre à nu des moellons qui ont toujours été protégés, le gel peut faire éclater la pierre ». Et privilégier les mortiers de chaux et sable plutôt que les liants hydrauliques.

  • L’humidité, conséquence directe

    Un mur de moellons à joints de chaux respire. L’enduit ciment posé en rénovation bloque l’évaporation : l’eau remonte plus haut, et le salpêtre apparaît. C’est le désordre que nous voyons le plus souvent ici.

Le contexte ne prête pas à l’optimisme sur ce point : le département abrite environ 110 000 hectares de marais, dont quelque 95 000 hectares de marais doux et 15 000 hectares de marais salés, répartis en six grands ensembles — Marais poitevin, marais du Nord de Rochefort, marais de Brouage, presqu’île d’Arvert, marais bordiers de la Charente, de la Boutonne et de la Seugne, marais de la Seudre et des îles.

Sources : CAUE de la Charente-Maritime, « Bien restaurer nos maisons saintongeaises », 2005 ; préfecture de la Charente-Maritime.

Secteur par secteur

Ce que nous rencontrons selon l’endroit

  • 01

    La Rochelle et l’agglomération

    56 890 logements, dont seulement 30 % de maisons : c’est le secteur le plus collectif du département. Zone de sismicité 3, plan d’exposition au bruit de l’aéroport, et huit secteurs d’information sur les sols recensés sur la seule commune.

  • 02

    Les îles de Ré et d’Oléron

    Ré : dix communes, 61,2 % de résidences secondaires, 89,6 % de maisons. Oléron : huit communes, 61,3 % et 91,1 %. Zone de sismicité 3 pour les deux, exposition littorale forte, et un calendrier de visite dicté par la saison.

  • 03

    Royan et la côte de Beauté

    42,6 % de résidences secondaires à Royan, 66,7 % à Saint-Georges-de-Didonne, 68,8 % à Saint-Palais-sur-Mer. Zone de sismicité 2, plan d’exposition au bruit de l’aérodrome de Royan-Médis couvrant Royan et Médis.

  • 04

    Rochefort et l’estuaire de la Charente

    Rochefort figure parmi les communes de Nouvelle-Aquitaine comptant plus de 7 000 maisons exposées au retrait-gonflement des argiles. Un plan d’exposition au bruit couvre Beaugeay, Champagne, Échillais, Moëze, Saint-Agnant, Saint-Froult, Saint-Nazaire-sur-Charente et Soubise.

  • 05

    Saintonge intérieure et Haute-Saintonge

    Saintes, Jonzac, Saint-Jean-d’Angély : parc ancien, très peu de résidences secondaires — 2,7 % à Saintes — et assainissement non collectif fréquent. Neuf communes du sud sont couvertes par un plan de prévention du risque incendie de forêt.

Sources : INSEE, recensement 2023 ; DREAL Nouvelle-Aquitaine ; couche DGAC des plans d’exposition au bruit ; base GASPAR.

Les zonages qui déclenchent une obligation

Argiles, radon, bruit, assainissement

  • Argiles : le plus exposé de la région avec le 47

    19,2 maisons individuelles exposées à un aléa fort ou moyen pour 100 habitants, contre 11,5 en Nouvelle-Aquitaine et 6,8 en France. 414 communes sur 462 sont concernées par les tassements différentiels, et 340 ont déjà bénéficié d’un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse.

  • Radon : une seule commune en zone 3

    La Barde. Quatre autres sont en zone 2 — Rochefort, Jonzac, Saujon et Le Gua. Partout ailleurs, y compris à La Rochelle, Saintes, Royan, Saint-Pierre-d’Oléron et Saint-Martin-de-Ré, le classement est en zone 1.

  • Bruit : cinq plans d’exposition

    La Rochelle-Île de Ré, arrêté du 22 novembre 2010, couvrant La Rochelle, L’Houmeau, Lagord, Puilboreau, Dompierre-sur-Mer et Périgny ; Rochefort-Saint-Agnant et Royan-Médis, arrêtés du 20 mars 2008 ; Saintes-Thénac, arrêté du 31 décembre 2010, couvrant Thénac, Les Gonds et Chermignac ; et Montendre.

  • Assainissement : environ 90 000 installations

    C’est le chiffre publié par la préfecture. À la vente, le rapport de contrôle doit dater de moins de trois ans, et les travaux de mise en conformité deviennent obligatoires dans un délai maximal d’un an après la signature.

Sources : DREAL Nouvelle-Aquitaine, focus retrait-gonflement des argiles ; arrêté du 27 juin 2018 ; arrêtés préfectoraux PEB ; préfecture de la Charente-Maritime.

Mutualisez les interventions et faites des économies !

À partir de 3 diagnostics,
bénéficiez de -15 % sur le 3ᵉ et les suivants.

J'en profite
Où nous intervenons

Les communes de Charente-Maritime que nous couvrons

Les 462 communes du département sont dans notre périmètre, îles comprises. Voici nos secteurs les plus fréquents.

  • La Rochelle et l’Aunis La Rochelle · Aytré · Périgny · Lagord · Puilboreau · Dompierre-sur-Mer · Nieul-sur-Mer · Saint-Xandre · Sainte-Soulle · Châtelaillon-Plage · Angoulins · Surgères · Marans
  • Île de Ré Sainte-Marie-de-Ré · Saint-Martin-de-Ré · La Flotte · Rivedoux-Plage · Le Bois-Plage-en-Ré · La Couarde-sur-Mer · Ars-en-Ré · Loix · Saint-Clément-des-Baleines · Les Portes-en-Ré
  • Île d’Oléron et Marennes Saint-Pierre-d’Oléron · Le Château-d’Oléron · Dolus-d’Oléron · Saint-Georges-d’Oléron · Saint-Trojan-les-Bains · Saint-Denis-d’Oléron · La Brée-les-Bains · Le Grand-Village-Plage · Marennes-Hiers-Brouage · Bourcefranc-le-Chapus
  • Rochefort et estuaire Rochefort · Tonnay-Charente · Fouras · Soubise · Échillais · Saint-Agnant · Port-des-Barques · Saint-Laurent-de-la-Prée
  • Royan et côte de Beauté Royan · Saint-Georges-de-Didonne · Vaux-sur-Mer · Saint-Palais-sur-Mer · Meschers-sur-Gironde · La Tremblade · Les Mathes · Saujon
  • Saintonge et Haute-Saintonge Saintes · Saint-Jean-d’Angély · Jonzac · Pons · Cozes · Montendre · Gémozac

Votre commune n’est pas dans la liste ? Elle est couverte. Indiquez-nous l’adresse du bien et nous vous confirmons le délai.

Questions fréquentes

Ce que les propriétaires charentais nous demandent

Le diagnostic termites est-il obligatoire sur toute la Charente-Maritime ?

Oui, sur les 462 communes. Le département a été déclaré totalement termité par l’arrêté préfectoral n° 17-196 du 27 janvier 2017. C’est historiquement l’un des départements les plus touchés de France : aucune commune n’est exclue du dispositif.

Mon bien est sur l’île de Ré. Y a-t-il des obligations particulières ?

Deux, principalement. La totalité de l’île est classée en zone de sismicité 3, modérée, ce qui entraîne une mention obligatoire dans l’état des risques — beaucoup de vendeurs l’ignorent. Et l’exposition littorale, avec plans de prévention et, pour certaines communes, inscription à la liste nationale du recul du trait de côte. Le reste du dossier est identique à celui du continent.

Je loue ma maison de Royan l’été. Quand organiser les diagnostics ?

Hors saison, ou dans un créneau de rotation. Sur la côte de Beauté comme sur les îles, l’accès au bien est le vrai sujet : plus de 40 % des logements royannais sont des résidences secondaires. Nous groupons l’intégralité des diagnostics sur une seule visite pour n’immobiliser le bien qu’une fois.

Ma maison a des remontées d’humidité. Est-ce lié au marais ?

Souvent, mais pas toujours. Le département compte environ 110 000 hectares de marais, et le bâti ancien en moellons calcaires n’a pas de coupure de capillarité. Le facteur aggravant le plus fréquent n’est pourtant pas le sol : c’est l’enduit ciment appliqué en rénovation sur un mur qui respirait. Le CAUE de Charente-Maritime le documente explicitement. Une recherche d’humidité permet de distinguer l’origine avant d’engager des travaux.

Mon bien est-il dans une zone de plan d’exposition au bruit ?

Cinq aérodromes du département disposent d’un plan opposable : La Rochelle-Île de Ré, Rochefort-Saint-Agnant, Royan-Médis, Saintes-Thénac et Montendre. Si le bien se situe dans l’une des zones de bruit, un état des nuisances sonores aériennes doit être remis. À défaut, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. Nous vérifions le zonage à l’adresse.

Le département a peu de passoires énergétiques : mon bien est-il concerné ?

Le taux départemental de 10,7 % porte sur les résidences principales. Or le parc charentais est composé à 22,2 % de résidences secondaires, et au niveau national un quart de celles-ci sont classées F ou G — un tiers quand ce sont des maisons. Une maison de bord de mer, occupée quelques semaines par an, non isolée et chauffée à l’électrique, a toutes les chances de ressortir en bas d’étiquette.

Faut-il fournir un contrôle d’assainissement ?

Si le bien n’est pas raccordé au réseau public, oui : un rapport de moins de trois ans, joint au dossier. La préfecture estime à environ 90 000 le nombre d’installations non collectives dans le département. Point important : la mise en conformité devient obligatoire dans un délai maximal d’un an après la signature, à la charge de l’acquéreur.

Compléter votre dossier

Les diagnostics que nous réalisons en Charente-Maritime

Tous les documents du dossier de diagnostic technique, réunis en une seule intervention.

Passer à l’action

Votre devis pour un diagnostic en Charente-Maritime

Commune, type de bien, échéance : nous vous répondons avec les diagnostics applicables à votre situation et un prix ferme.

Demander un devis gratuit
01 30 76 13 26
❮