Diagnostic immobilier en Dordogne

Un parc ancien qui demande une lecture attentive

La Dordogne compte 503 communes, toutes couvertes par l’arrêté termites, et l’un des parcs les plus anciens de France : près de quatre DPE sur dix y portent sur un logement construit avant 1948. À cela s’ajoutent 54 communes en zone radon 3 et un risque argiles qui touche 62,7 % des logements.

Nous réalisons tous les diagnostics obligatoires en une seule visite, avec un rapport unique et un tarif annoncé avant l’intervention.

Vue aérienne de la toiture d’une maison entourée d’arbres, en Périgord
  • 503 communesToutes concernées par l’état termites
  • 54 communesEn zone radon 3, où l’information est obligatoire
  • 62,7 %Des logements en aléa argiles moyen ou fort
  • 83,9 %De maisons individuelles dans le parc départemental
Ce qui change ici

En Dordogne, trois sujets reviennent dans presque tous les dossiers

Le Périgord se diagnostique autrement. Le bâti est vieux, les maisons sont isolées, et le sous-sol impose deux vérifications que l’on ne fait presque jamais ailleurs : le radon et le retrait-gonflement des argiles.

La Dordogne a été déclarée totalement termitée par l’arrêté préfectoral n° 010803 du 12 juin 2001, modifié le 11 septembre de la même année. L’état termites est donc dû sur les 503 communes, sans qu’il faille vérifier quoi que ce soit. La préfecture maintient par ailleurs une carte d’infestation, actualisée en mars 2026.

Sur le radon, le département est coupé en deux par sa géologie. À l’ouest et au sud, le calcaire du Bergeracois, du Sarladais et du Ribéracois place les communes en catégorie 1. Au nord-est, le socle cristallin du Massif central fait basculer 54 communes en catégorie 3 — celle qui déclenche l’obligation d’information à l’état des risques.

Les 54 communes concernées se répartissent en deux blocs

  • Nontronnais et Périgord vert — Busserolles, Bussière-Badil, Champniers-et-Reilhac, Abjat-sur-Bandiat, Champs-Romain, Saint-Saud-Lacoussière, Saint-Pardoux-la-Rivière, Firbeix, La Coquille, Saint-Pierre-de-Frugie, Mialet.
  • Haut-Périgord et Terrassonnais — Jumilhac-le-Grand, Thiviers, Lanouaille, Excideuil et ses communes, Hautefort, Le Lardin-Saint-Lazare, Terrasson-Lavilledieu, Pazayac, La Feuillade.
  • Dix communes en catégorie 2 — Carves, Cladech, Condat-sur-Vézère, Montcaret, Payzac, Peyrignac, Saint-Cyr-les-Champagnes, Saint-Jean-de-Côle, Siméyrols, Veyrines-de-Domme.

Sources : préfecture de la Dordogne, pages termites, mérules et radon, mises à jour 2026 ; zonage radon, arrêté du 27 juin 2018.

Le sujet numéro un

Les argiles : la Dordogne est département pilote national

Le retrait-gonflement des argiles n’est pas un risque théorique ici. C’est le phénomène qui fissure les maisons du département, et l’État en a fait un terrain d’expérimentation.

  • 141 644 logements exposés

    Soit 62,7 % du parc départemental en aléa moyen ou fort, sur 58,6 % de la superficie du territoire. Particularité locale : il n’y a quasiment pas de zone d’aléa faible — c’est moyen ou fort, ou rien.

  • 480 communes sur 505

    Comptent au moins un logement en aléa moyen ou fort. Et 441 communes sur 503 ont déjà fait l’objet d’au moins un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse.

  • Un fonds de prévention

    En raison de sa forte exposition et du nombre de sinistres, la Dordogne a été retenue par l’État pour expérimenter un dispositif de prévention sur les constructions de plus de quinze ans, avec diagnostic de vulnérabilité puis travaux préventifs.

  • Ce que cela change à la vente

    En zone d’exposition moyenne ou forte, la vente d’un terrain constructible non bâti impose une étude géotechnique préalable, et la construction d’une maison individuelle une étude de conception.

Sources : SDES, zonage d’exposition au retrait-gonflement des argiles ; préfecture de la Dordogne ; base GASPAR.

En Dordogne : Pourquoi choisir KM Diagimmo ?

Le bâti périgourdin ne se diagnostique pas comme un pavillon des années 2000. Murs épais, toitures en lauze, charpentes anciennes, chauffage bois ou fioul, dépendances multiples : il faut du temps sur place, et nous le prévoyons dans le devis plutôt que de le découvrir sur place.

Diagnostiqueurs certifiés, prix ferme, rapport lisible dès la première lecture — utile quand l’acquéreur vient de loin et ne visite qu’une fois. Et quand une donnée n’est pas certaine, nous vous le disons au lieu de l’arrondir.

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Le bâti périgourdin

Un parc parmi les plus anciens de France

Le chiffre le plus parlant ne vient pas du recensement mais des diagnostics eux-mêmes : 39,8 % des DPE réalisés en Dordogne portent sur un logement construit avant 1948, contre 26,4 % au niveau national. Un bien sur trois relève d’une autre époque de construction que la moyenne française.

  • 27,1 % achevé avant 1946

    Sur les résidences principales recensées, soit au moins 53 900 logements antérieurs au seuil du constat plomb. Sur ce bâti, le CREP n’est pas une formalité : les boiseries ont été repeintes cinq ou six fois.

  • Des toitures en lauze

    Le Périgord noir concentre la pratique. La lauze pèse environ 700 kg au mètre carré : sur une charpente ancienne attaquée par les insectes, la question de la structure n’est pas décorative.

  • Chauffage bois et fioul

    Parmi les logements diagnostiqués, 9,2 % sont chauffés au bois et 11,2 % encore au fioul. Conduits, cuves et ventilation font partie des points que nous regardons systématiquement.

Un mot sur l’amiante, parce que la question revient toujours : le seuil réglementaire est le permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Les tranches du recensement ne tombent pas sur cette date. Ce que l’on peut affirmer sans se tromper, c’est que 70,3 % des résidences principales de Dordogne sont antérieures à 1991. La part réelle concernée par le repérage amiante est donc supérieure, mais personne ne peut la chiffrer précisément — et nous préférons vous le dire plutôt que d’avancer un pourcentage inventé.

Sources : INSEE, recensement 2022 ; base ADEME des DPE de logements existants ; Ministère de la Culture, inventaire du patrimoine culturel immatériel.

Les autres risques

Falaises, cavités, inondations : un sous-sol qui bouge

La Dordogne a fait cartographier ses mouvements de terrain au 1/50 000e par le BRGM, étude finalisée en mars 2024. Ce n’est pas un hasard.

  • 01

    7 168 cavités souterraines recensées

    Dont 6 199 naturelles — dolines, grottes, gouffres du karst calcaire — et 179 carrières. S’y ajoutent 740 mouvements de terrain répertoriés, dont 339 effondrements ou affaissements.

  • 02

    Les falaises du Périgord noir

    Domme, Beynac-et-Cazenac, Cénac, Vézac, Vitrac, La Roque-Gageac sont couvertes par un plan de prévention du risque mouvement de terrain, comme Périgueux, Terrasson-Lavilledieu, Coulounieix-Chamiers ou Chancelade.

  • 03

    Les vallées inondables

    143 communes sont couvertes par un plan de prévention du risque inondation : Dordogne amont et centre, Isle, Auvézère, Dronne, Vézère, Caudeau, Beauronne, Dropt, agglomération de Périgueux, Bergeracois, Mussidanais, Montponnais.

  • 04

    Sismicité au nord-ouest

    422 communes sont en zone 1, très faible — dont Périgueux et Bergerac. 81 communes du Nontronnais, du Ribéracois et de La Roche-Chalais sont en zone 2, faible : c’est là que l’information sismique est due.

  • 05

    Sols pollués

    2 227 anciens sites industriels ou d’activité de service sont recensés dans le département, et 13 secteurs d’information sur les sols répartis sur 11 communes déclenchent une obligation d’information.

Sources : Géorisques et base GASPAR ; étude BRGM RP-73116-FR, avril 2024 ; préfecture de la Dordogne.

Résidences secondaires et logements vacants

Un marché où l’acquéreur vient souvent de loin

  • 38 118 résidences secondaires

    Soit 14,3 % du parc. Le bien est souvent visité une seule fois, en week-end, par un acquéreur qui n’habite pas la région : le dossier de diagnostic doit être complet et lisible dès la première visite.

  • 26 276 logements vacants

    Près d’un logement sur dix. C’est un gisement de rénovation, mais aussi un parc qui a pris l’humidité, où les installations électriques et gaz n’ont pas servi depuis des années.

  • 12,4 % de passoires

    Parmi les DPE réalisés dans le département, contre 9,7 % au niveau national. Sur les seules maisons individuelles, la part monte à 15,9 %, et à 19,2 % pour les logements antérieurs à 1948.

  • Assainissement non collectif

    Sur un département très rural, la fosse est la règle plutôt que l’exception. Le rapport de contrôle du SPANC, daté de moins de trois ans à la signature, est le document qui retarde le plus souvent les ventes ici.

Sources : INSEE, recensement 2022 ; base ADEME des DPE ; article L1331-11-1 du code de la santé publique.

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Où nous intervenons

Les communes de Dordogne que nous couvrons

Le département compte 503 communes et nous nous déplaçons sur l’ensemble du territoire. Voici les secteurs où nous intervenons le plus souvent.

  • Grand Périgueux Périgueux · Boulazac Isle Manoire · Coulounieix-Chamiers · Trélissac · Chancelade · Marsac-sur-l’Isle · Sanilhac · Bassillac et Auberoche · Champcevinel
  • Bergeracois Bergerac · Prigonrieux · La Force · Gardonne · Lamonzie-Saint-Martin · Creysse · Saint-Laurent-des-Vignes · Le Fleix
  • Périgord noir Sarlat-la-Canéda · Montignac-Lascaux · Le Bugue · Les Eyzies · Terrasson-Lavilledieu · Le Buisson-de-Cadouin · Domme · Beynac-et-Cazenac · Saint-Cyprien
  • Périgord vert Nontron · Thiviers · Brantôme en Périgord · Excideuil · Jumilhac-le-Grand · La Coquille · Lanouaille · Hautefort
  • Ribéracois et vallée de l’Isle Ribérac · Saint-Astier · Neuvic · Mussidan · Montpon-Ménestérol · La Roche-Chalais · Verteillac

Une commune manquante ? Nous couvrons les 503 communes du département. Donnez-nous l’adresse, nous vous répondons avec un délai précis.

Questions fréquentes

Ce que les propriétaires périgourdins nous demandent

Le diagnostic termites est-il obligatoire dans toute la Dordogne ?

Oui, sur les 503 communes. Le département a été déclaré totalement termité par l’arrêté préfectoral n° 010803 du 12 juin 2001, modifié le 11 septembre 2001. Il n’y a donc pas de commune à vérifier : l’état termites est joint au dossier de diagnostic technique à la vente de tout immeuble bâti.

Comment savoir si ma commune est en zone radon 3 ?

54 communes de Dordogne sont classées en catégorie 3, celle qui déclenche l’obligation d’information à l’état des risques, et 10 en catégorie 2. Elles sont toutes situées au nord-est du département, sur le socle cristallin. Nous vérifions le classement de votre commune au moment du devis, et l’information figure dans l’état des risques que nous établissons.

Ma maison est fissurée. Est-ce que le diagnostic le dira ?

Non, et c’est important de le savoir. Le dossier de diagnostic technique n’est pas une expertise structurelle. L’état des risques signale que votre parcelle est exposée au retrait-gonflement des argiles — ce qui est le cas de la grande majorité du département — mais il ne qualifie pas l’origine d’une fissure. Pour cela, il faut une étude géotechnique ou une expertise, qui relèvent d’un autre métier.

Je vends une maison ancienne avec une toiture en lauze : y a-t-il des précautions ?

Pour le repérage amiante, la lauze elle-même n’est pas en cause : c’est une pierre. Ce sont les réfections partielles, les annexes en fibrociment, les conduits et les sous-couches ajoutés au XXe siècle qui appellent une vigilance particulière. Nous adaptons nos sondages au bâti ancien, sans dégrader une couverture traditionnelle.

Le bien est vide depuis plusieurs années. Peut-on quand même faire les diagnostics ?

Oui, mais deux d’entre eux demandent que les fluides soient disponibles. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz s’effectuent sur une installation qu’on peut mettre sous tension et sous pression. Si les compteurs ont été déposés, dites-le nous en amont : nous organisons la visite autrement plutôt que de nous déplacer pour rien.

Mon acquéreur est étranger et ne parle pas français. Le rapport est-il compréhensible ?

Nos rapports sont rédigés en français, comme l’exige la réglementation. Ils sont en revanche construits pour être lus : synthèse en tête, étiquettes et repères visuels, conclusions explicites. C’est utile dans un département où une part notable des ventes se fait avec des acquéreurs venus d’ailleurs, qui découvrent le bien lors d’un seul déplacement.

Faut-il un contrôle d’assainissement pour vendre ?

Si le bien n’est pas raccordé au réseau public, oui : un rapport de contrôle daté de moins de trois ans au moment de la signature doit être joint au dossier. C’est le SPANC compétent sur votre commune qui l’établit. Anticipez-le : c’est le document qui met le plus de temps à arriver, et celui qui fait glisser les dates de signature.

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Les diagnostics que nous réalisons en Dordogne

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