Vente immobilière À jour au 19 août 2026 · Lecture 9 min
Il n’existe pas de liste unique de diagnostics à fournir pour vendre. Ce que la loi impose, c’est un dossier de diagnostic technique dont le contenu varie selon l’année de construction du logement, sa commune, l’âge de ses installations et son classement énergétique.
Un logement parisien de 1930 et un pavillon de 2015 en grande couronne ne relèvent pas du même dossier. Voici, pièce par pièce, ce qui est réellement exigible en 2026, avec les durées de validité et les deux échéances réglementaires à connaître.
La fiche en un coup d’œil
Base légale
Article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation
Nombre de pièces possibles
Jusqu’à onze, selon le bien
À remettre
Dès la promesse de vente, pas à la signature de l’acte
En cas d’absence
Le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés
L’essentiel en quatre points
Aucune liste universelle
La liste dépend de l’année de construction, de la commune, de l’âge des installations de gaz et d’électricité et du classement énergétique du logement.
Tout se joue à la promesse
Le dossier doit être annexé dès la promesse ou le compromis. Le remettre seulement chez le notaire le jour de l’acte est déjà trop tard.
L’audit énergétique est à part
Ce n’est pas une pièce du dossier de diagnostic technique mais une obligation autonome, réservée aux maisons et aux immeubles en monopropriété.
Un dossier périmé vaut dossier absent
Six mois pour l’état des risques et les termites, trois ans pour le gaz et l’électricité : une vente qui traîne peut périmer des pièces en cours de route.
Le dossier de diagnostic technique, pièce par pièce
L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’annexer à la promesse de vente, puis à l’acte authentique, un dossier de diagnostic technique. Le ministère de la Transition écologique en publie la composition officielle. Chaque pièce a son propre déclencheur et sa propre durée de validité : c’est cette combinaison, et non un forfait unique, qui détermine ce que vous devez réunir.
Diagnostic de performance énergétique
Quand est-il dû
Tous les logements, sans exception.
Validité
10 ans
Constat de risque d’exposition au plomb
Quand est-il dû
Logement dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949.
Validité
Illimitée si le constat est négatif ; 1 an en cas de plomb au-delà du seuil
État d’amiante
Quand est-il dû
Immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Validité
Illimitée si le constat négatif a été établi après le 1er janvier 2013
État de l’installation intérieure de gaz
Quand est-il dû
Installation intérieure de gaz de plus de quinze ans.
Validité
3 ans
État de l’installation intérieure d’électricité
Quand est-il dû
Installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans.
Validité
3 ans
État relatif à la présence de termites
Quand est-il dû
Commune placée en zone contaminée par arrêté préfectoral.
Validité
6 mois
État des risques et pollutions
Quand est-il dû
Commune couverte par un plan de prévention des risques, un zonage sismique ou un zonage radon.
Validité
6 mois
Contrôle de l’installation d’assainissement non collectif
Quand est-il dû
Logement non raccordé au réseau public de collecte.
Validité
3 ans
Mesurage loi Carrez
Quand est-il dû
Lot ou fraction de lot en copropriété.
Validité
Pas de durée légale, à refaire après des travaux modifiant la surface
État des nuisances sonores aériennes
Logement situé dans l’une des zones d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Obligatoire depuis le 1er juin 2020, et particulièrement fréquent en Île-de-France du fait de Roissy, d’Orly et du Bourget. Notre article dédié détaille la marche à suivre.
Information sur la présence de mérule
Lorsque le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit en informer l’acquéreur. Il s’agit d’une information, et non d’un diagnostic normalisé au même titre que les précédents.
Le piège le plus fréquent : croire qu’un diagnostic réalisé pour une précédente transaction reste valable. Les durées ci-dessus courent à compter de la date de réalisation, pas de la date de mise en vente. Nous avons détaillé ce point dans notre article sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.
L’audit énergétique : l’obligation que l’on confond avec le DPE
L’audit énergétique réglementaire ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique. C’est une obligation distincte, prévue à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, qui ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles d’habitation dont un seul propriétaire détient la totalité. Un appartement en copropriété n’est donc jamais concerné, quelle que soit son étiquette.
Il s’impose progressivement, par classe énergétique, et doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien.
1er avril 2023
Classes F et G
Les logements les plus énergivores ouvrent le calendrier.
1er janvier 2025
Classe E
L’obligation s’étend, échéance déjà en vigueur aujourd’hui.
1er janvier 2034
Classe D
Prochaine marche, encore lointaine mais déjà inscrite dans les textes.
5 ans
Durée de validité
L’audit reste utilisable cinq ans, ce qui couvre en général plusieurs tentatives de vente.
L’audit ne se contente pas de constater : il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, dont l’un permet d’atteindre au minimum la classe B par étapes, avec une estimation des économies et des aides mobilisables. C’est un document de projet autant qu’un document de vente. Si votre logement est classé F ou G, lisez aussi ce que vous risquez concrètement dans notre article sur les sanctions applicables aux passoires énergétiques, et les leviers réellement efficaces pour améliorer son DPE avant de vendre.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
En vigueur
Le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire, utilisé dans le calcul du DPE, est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Concrètement, les logements chauffés à l’électricité voient leur étiquette s’améliorer ou rester stable : le ministère indique qu’aucun logement ne peut être dégradé par cette évolution.
Deux conséquences directes si vous vendez. D’abord, un DPE établi avant 2026 reste parfaitement valable pendant ses dix ans. Ensuite, il peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur, via l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Pour un logement classé F ou G au chauffage électrique, cette mise à jour peut suffire à faire tomber l’obligation d’audit énergétique et les contraintes attachées au statut de passoire.
Ce qui vous attend au 1er janvier 2027
Application future
L’arrêté du 11 juin 2026, qui transpose la directive européenne 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments, enrichira le contenu du DPE à compter du 1er janvier 2027. Rien ne change pour une vente signée en 2026, mais les vendeurs qui font établir un DPE aujourd’hui doivent savoir que le document délivré à partir de 2027 ne dira pas tout à fait la même chose.
Production d’énergie renouvelable
Le diagnostic indiquera la production en kilowattheures par source et sa part dans la consommation finale.
Durée de vie résiduelle
Une estimation de la durée de vie restante des systèmes de chauffage et de climatisation sera intégrée.
Flexibilité énergétique
Le logement sera évalué sur sa capacité à répondre aux signaux du réseau et à fonctionner en basse température.
Nouvelle classe A0
Une mention réservée aux logements à émissions nulles alimentés exclusivement par des sources décarbonées.
Point de vigilance
Une vente immobilière dure rarement quinze jours. Entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique, il s’écoule souvent trois à quatre mois. Or l’état des risques et pollutions et l’état relatif aux termites ne sont valables que six mois. Faire établir ces deux pièces trop tôt, avant même d’avoir un acquéreur, revient donc à les payer deux fois. Le bon réflexe consiste à lancer d’abord les diagnostics à longue validité, puis à déclencher les pièces courtes une fois l’offre acceptée.
La marche à suivre, en quatre étapes
1
Établissez la carte d’identité du bien
Année de construction, date du permis, âge des installations de gaz et d’électricité, statut en copropriété ou en monopropriété.
2
Vérifiez les arrêtés de votre commune
Termites, mérule, plan de prévention des risques, plan d’exposition au bruit : ces obligations sont locales et se vérifient adresse par adresse.
3
Faites d’abord les pièces à longue validité
DPE, amiante, plomb, loi Carrez, puis l’audit énergétique si le bien relève des classes E, F ou G en monopropriété.
4
Déclenchez les pièces courtes au bon moment
État des risques et termites une fois l’offre acceptée, pour qu’ils soient encore valables le jour de la signature.
Reste la question du portefeuille. La règle est simple : le dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur, y compris lorsque la vente échoue. Nous l’avons détaillée dans notre article sur qui doit payer les diagnostics immobiliers, et nous donnons des ordres de grandeur de budget dans notre point sur les coûts moyens des diagnostics immobiliers.
La checklist avant de signer
✓Année de construction du logement identifiée
✓Date du permis de construire vérifiée pour l’amiante
✓Âge des installations de gaz et d’électricité connu
✓Arrêtés préfectoraux de la commune consultés
✓Zone de plan d’exposition au bruit vérifiée
✓DPE en cours de validité, mis à jour si chauffage électrique
✓Audit énergétique si maison ou immeuble entier classé E, F ou G
✓Attestation loi Carrez pour un lot de copropriété
✓État des risques et termites datés de moins de six mois à la signature
✓Dossier complet annexé à la promesse, et non à l’acte seul
Questions fréquentes
Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre un appartement en 2026 ?
Pour un lot de copropriété, le socle comprend le diagnostic de performance énergétique, le mesurage loi Carrez et l’état des risques et pollutions lorsque la commune est concernée. S’y ajoutent le constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble est antérieur à 1949, l’état d’amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, et les états gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans. L’audit énergétique, lui, ne s’applique pas à un appartement en copropriété.
Le vendeur peut-il fournir les diagnostics le jour de la signature chez le notaire ?
Non. Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente ou au compromis. C’est à ce moment que l’acquéreur doit disposer de l’information pour s’engager en connaissance de cause. Le fournir seulement le jour de l’acte authentique expose le vendeur à ne plus pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné.
Mon DPE date de 2023 : dois-je le refaire à cause du nouveau calcul de 2026 ?
Non, il reste valable dix ans à compter de sa réalisation. Mais si votre logement est chauffé à l’électricité, le passage du coefficient de conversion de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 peut lui faire gagner une classe. La mise à jour est gratuite et ne nécessite pas de nouvelle visite : elle s’effectue via l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Pour un bien classé F ou G, l’opération peut supprimer l’obligation d’audit énergétique.
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non, les deux se cumulent lorsqu’ils sont dus. Le DPE est exigé pour tous les logements et fait partie du dossier de diagnostic technique. L’audit énergétique est une obligation distincte, réservée aux maisons individuelles et aux immeubles détenus par un propriétaire unique, classés E, F ou G. Il est valable cinq ans et doit être remis dès la première visite.
Que se passe-t-il si un diagnostic est périmé le jour de la vente ?
La pièce est juridiquement considérée comme absente. Le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés pour le risque concerné, et l’acquéreur peut engager sa responsabilité s’il découvre un désordre après la vente. C’est particulièrement sensible pour l’état des risques et l’état relatif aux termites, valables six mois seulement.
Existe-t-il des obligations propres à l’Île-de-France ?
Les textes sont nationaux, mais leur déclenchement est local. En Île-de-France, trois points reviennent souvent : la proximité de Roissy, d’Orly et du Bourget rend l’état des nuisances sonores aériennes fréquent, le parc ancien de Paris et de la première couronne déclenche presque systématiquement le plomb et l’amiante, et certaines communes imposent un contrôle du raccordement au réseau d’assainissement collectif. Ce dernier point se vérifie auprès de la commune.
Sources officielles
Service-Public
Diagnostics à fournir lors de la vente d’un logement
Liste des pièces exigibles et durées de validité.
Ministère de la Transition écologique
Diagnostics techniques immobiliers
Composition officielle du dossier de diagnostic technique.
Service-Public
Audit énergétique en cas de vente d’un bien dit « passoire thermique »
Calendrier par classe, contenu et validité de l’audit.
Légifrance
Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’électricité
Passage du coefficient de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026.
Ministère de la Transition écologique
Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026
Portée de la mesure et mise à jour gratuite des DPE existants.
Légifrance
Arrêté du 11 juin 2026 portant adaptation au droit de l’Union européenne
Nouvelles informations portées au DPE à compter du 1er janvier 2027.
Informations vérifiées le 19 août 2026 auprès des sources publiques citées. Statut réglementaire : coefficient de conversion à 1,9 en vigueur depuis le 1er janvier 2026 ; enrichissement du DPE prévu par l’arrêté du 11 juin 2026 en application future au 1er janvier 2027 ; audit énergétique étendu à la classe D en application future au 1er janvier 2034. Les obligations liées aux termites, à la mérule et au bruit dépendent d’arrêtés locaux : elles se vérifient commune par commune.
KM DiagImmo · Île-de-France
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